Czy dzierżawa gruntów pod fotowoltaikę jest opłacalna w 2023 roku?

Dzierżawa gruntów pod farmy fotowoltaiczne jest dla wielu gospodarstw rolnych sposobem na zdobycie dodatkowych środków finansowych. Czy w roku 2023 będzie w dalszym ciągu równie opłacalna, jak do tej pory? Wiele wskazuje na to, że tak.

Jeszcze w roku 2021 stawki, oferowane przez pośredników, oscylowały wokół 12 000 zł za roczną dzierżawę hektara. Pod koniec 2022 r. sięgały już 15 000 zł (również w odniesieniu do okresu rocznego i jednego hektara), a początkiem 2023 r wartości te zbliżyły się do 17 000 zł. Czy dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę traci na wartości ze względu na inflację? Nie, gdyż często czynsz jest co roku indeksowany według wskaźnika GUS, co ma przeciwdziałać inflacji. Sprawdź, czy w umowie są odpowiednie zapisy, a nawet jeśli takowych nie znajdziesz, z pomocą przychodzi kodeks cywilny.

Działki rolne pod fotowoltaikę – podstawowe wymogi

Działki przeznaczone pod fotowoltaikę muszą spełniać konkretne wymagania. Przede wszystkim ważna jest klasa gruntu. Pod instalacje PV produkujące energię elektryczną, dzierżawione są grunty klasy IV, V, VI oraz nieużytki. Może być to teren przeznaczony pod produkcję lub bez Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jednocześnie działka nie może mieć szerokości mniejszej niż 40 m i powierzchni poniżej 1 ha. Teren działki powinien być w miarę płaski i niezacieniony. 

Sprawdź ogłoszenie:

• Działka pod fotowoltaikę Opolskie
• Działka pod fotowoltaikę Warmińsko-mazurskie

Grunt powinien znajdować się poza obszarem Natura 2000 i inną strefą ochrony środowiska. Ważne jest też, by odległość od linii energetycznej średniego lub wysokiego napięcia wyniosła mniej niż 3 km, a nieruchomość miała dostęp do drogi publicznej. Działka powinna być własnością osoby, która chce ją wydzierżawić od co najmniej pięciu lat. 

Podpisanie umowy dzierżawy – na co zwrócić uwagę?

Umowa dzierżawy będzie obowiązywać przez długie lata, należy sprawdzić przede wszystkim, kto jest zobligowany do ponoszenia kosztów związanych z posiadaniem i użytkowaniem gruntu – podatków i ubezpieczeń. Właściciel działki jest zobowiązany do opłaty zryczałtowanego podatku dochodowego od czynszu dzierżawnego, który wynosi obecnie 8,5%. Ponadto dochodzi jeszcze koszt przekształcenia działki z gruntu rolnego na inwestycyjny oraz naliczany przez gminę podatek gruntowy za dzierżawiony grunt. Niektóre firmy przy podpisaniu umowy zobowiązują się do pokrycia kosztów przekształcenia gruntu oraz zwrotu podatku gruntowego. 

Należy zwrócić uwagę na okres obowiązywania umowy i zastrzec waloryzację czynszu. Jest to niezwykle istotne, zwłaszcza przy wysokiej obecnie inflacji.

Warto sprawdzić również informację na temat partnera, z którym podpisujemy umowę. Firma, która wykonała już wiele instalacji podobnego typu, z pewnością posiada niezbędną wiedzę, doświadczenie i zaplecze finansowe. 

Warto przeczytać: Ile możemy zarobić na dzierżawie ziemi pod fotowoltaikę?

Decydując się na inwestycję w farmę fotowoltaiczną trzeba pamiętać, że istnieje kilka czynników zewnętrznych, niezależnych od firmy realizującej, które wpływają na to czy elektrownia słoneczna ostatecznie powstanie. Głównym powodem, dla którego podpisanie umowy dzierżawy i budowa instalacji PV nie dochodzi do skutku jest brak uzyskania warunków przyłączeniowych do sieci elektroenergetycznej. Warunki przyznają operatorzy sieci (np. Tauron Dystrybucja SA, Enea Operator Sp. z o.o., PGE Dystrybucja SA). Obecnie moce przyłączeniowe są mocno ograniczone, a infrastruktura elektroenergetyczna w Polsce przestarzała. Sieci są systematycznie rozbudowywane, a moce przepustowe zwiększane, jednak jest to proces czasochłonny i długotrwały. 

Jak długo trwa budowa farmy fotowoltaicznej?

Pozyskanie niezbędnej dokumentacji do budowy farmy fotowoltaicznej to długotrwały proces, który zazwyczaj trwa do dwóch lat. Najlepiej powierzyć go firmie, która posiada doświadczenie i specjalizuje się w rozwijaniu projektów PV. Firma skompletuje dla nas wszystkie decyzje i pozwolenia administracyjne oraz niezbędne dokumenty do rozpoczęcia budowy farmy.
W naszym imieniu będzie kontaktować się z urzędami, operatorami sieci i wykonawcami. 

Proces budowy farmy PV można rozpocząć po przygotowaniu projektu instalacji oraz otrzymaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, co z kolei jest poprzedzone uzyskaniem wielu pozwoleń administracyjnych takich jak: 

• decyzja środowiskowa – jej uzyskanie trwa około 4-6 miesięcy
• decyzja o warunkach zabudowy (wymagana w przypadku braku Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego), pozyskanie decyzji trwa około 3-5 miesięcy
• warunki przyłączeniowe – czas oczekiwania na uzyskanie warunków przyłączenia to maksymalnie 120 dni
• umowa przyłączeniowa – pozyskanie trwa ok. 2 miesięcy
• pozwolenie na budowę, którego uzyskanie jest uzależnione od stopnia skomplikowania projektu i trwa zwykle kilka miesięcy

Jeśli projekt jest gotowy do realizacji, jego rozpoczęcie jest uzależnione od przyjętego modelu finansowego. Budowa elektrowni słonecznej trwa zwykle 6-7 miesięcy. 

Najczęściej zadawane pytania na temat dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę

• Czy farma fotowoltaiczna zajmie całą powierzchnię dzierżawionej działki? 

Zazwyczaj firmy dzierżawiące grunt starają się zająć całą powierzchnię terenu, ponieważ oznacza to większą wydajność farmy PV, a dla dzierżawcy większy czynsz.

Jeśli farma ostatecznie zajmie część działki, pozostała niezabudowana powierzchnia może być nadal użytkowana jako ziemia rolna. 

• Co dzieje się z działką od momentu podpisania umowy dzierżawy do rozpoczęcia budowy farmy fotowoltaicznej? 

Właściciel dzierżawionej działki może użytkować działkę tak jak dotychczas, do czasu rozpoczęcia budowy farmy PV, czyli np. działka w tym czasie może być uprawiana rolniczo. 

• Dlaczego zazwyczaj firmy dzierżawią grunty zamiast je kupić? 

Zgodnie z polskim prawem, nieruchomość rolną może nabyć wyłącznie rolnik indywidualny. Ponadto nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom przez pięć lat. Dlatego firmy stawiające elektrownie słoneczne mogą zatem wyłącznie dzierżawić grunty pod budowę farm fotowoltaicznych.

Zakup gruntów możliwy jest tylko wtedy, gdy są one ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jako produkcyjne lub przeznaczone pod budowę farm fotowoltaicznych. 

• Co się stanie z farmą PV i gruntem po zakończeniu umowy o dzierżawę? 

Ze względu na wartość infrastruktury koniecznej do wybudowania farmy, poszczególne jej elementy takie jak: moduły fotowoltaiczne, stalowe konstrukcje, staje transformatorowe i inne materiały są demontowane przez wykonawcę farmy, a działka zostaje przywrócona tym samym do stanu pierwotnego. Pozwala to na przekształcenie nieruchomości ponownie w grunt rolny. 

• Czy wybudowanie farmy fotowoltaicznej może negatywnie wpłynąć na środowisko naturalne? 

Nie. Budowa elektrowni słonecznej przyczynia się do ochrony środowiska naturalnego, ponieważ energia wyprodukowana ze słońca przy pomocy instalacji, jest zieloną energią. Potwierdza to wydawana dla każdej inwestycji tego typu decyzja środowiskowa, w której wskazane jest, że farma PV nie oddziałuje negatywnie na środowisko. 

Sprawdź również: Fotowoltaika na trackerach ile kosztuje i jak ustawić?